华威农贸阛阓REIT拟召募16.28亿 首年瞻望分拨率6.06%

一、本基金的举座架构

本基金的举座来回架构如下图所示：

二、基础法式形状省略

（一）基本情况

华威西营里农居品来回中心是福州市区内迫切的农居品采购流通节点和保供单元，位各国度商务部 127 家要点斟酌阛阓之一，荣获“宇宙诚信示范阛阓”“福建省诚信示范阛阓”“福建省阛阓保供示范单元”“福州市定心破钞示范单元”和“福州市工东说念主前锋号”等多项荣誉。

华威西营里农居品来回中心来回品类涵盖水居品、冻品、干货/调味品、肉禽、蔬果、冷库（冷链仓储区）、仓储、海鲜好意思食体验、电商直播等，品类都全、零批兼营，是福州市唯独一家满足城市一站式购都功能、具备显赫二级农居品批发阛阓特征的形状。

《福州市城市交易网点筹备（2021-2035 年）》明确华威西营里农居品来回中心是福州市南三环阛阓汇注区的中枢组成部分。《福州市城市交易网点筹备（2021-2035 年）》明确严格规定都市区内大型阛阓类用地供应，幸免过度竞争的同期优化城市功能的空间布局；明确除既有形状外，三环内不再增多和扩建大型商品来回阛阓。

基础法式形状包括 1 号楼、2 号楼、3 号楼、5 号楼及新建的 6 号楼、7 号楼4，总教授面积为 98,925.84 浅显米，可租借面积 75,525.82 浅显米。规定 2024 年 3 月末，基础法式金钱估值 16.278 亿元。

（二）运营情况分析

形状公司运营模式为租借模式，主要盈利模式为收取房钱物业收入、泊车资、告花消等，不依赖第三方补贴等相等常性收入。基金存续期内，形状公司握有基础法式形状，基础法式形状由运营措置机构华威农商集团进交运营措置责任，运营收入由形状公司开立的银行账户直领受取。

2021 年-2023 年净现款流收益率波动，主要系本事笔据华威西营里农居品来回中心举座筹备安排进行临时楼宇吊销及佃农腾挪，产生的营业外支拨、楼宇普及立异本事赐与的佃农抵偿款、告白宣传费、非消失规定企业合并金钱评估升值部分按剩余年限折旧摊销额等增多所致。

2024 年 1-3 月年化筹谋性净现款流显赫增长，系 1 号楼 2 层“海鲜好意思食体验区”2023年 9 月末完成装修立异并开展招租责任，6 号楼冷库 2023 年 11 月获取产权证并开展招租责任。

（三）佃农情况

规定尽调基准日，基础法式形状正在实施的租约共波及 385 家佃农。基础法式形状佃农计租花式均为固定房钱模式。

华威西营里农居品来回中心教授物包括 1 号楼、2 号楼、3 号楼、5 号楼及新建 6 号楼、7 号楼。笔据各楼栋处于本项策画区位以及产权握有方的筹备，各楼栋阔别出不同的来回区位，主要用途包括农居品来回、仓库及分拣包装、冷库、海鲜好意思食体验、电商直播基地、交易配套等：

（四）佃农情况

笔据各楼栋及楼层承担的功能及业态不同，华威西营里农居品来回中心阔别为三个功能区进行分析，具体为首层（农居品来回区）、非首层（仓库及海鲜好意思食体验区）和冷链仓储区。首层包括 1 号楼 1 层、2 号楼 1 层、3 号楼（单层）、5 号楼（单层）、6 号楼 1 层和 7 号楼（单层），主要手脚各种农居品辘集来回的场地；非首层包括 2 号楼 2 层和 3 层、1 号楼2 层、1 号楼附 2 层，主要手脚农居品仓库、海鲜好意思食体验和电商直播基地区域；冷链仓储区为 6 号楼 2 层-6 层，主要为阛阓佃农提供农居品的冷链储存奇迹。

农居品批发阛阓与其他交易概述体和购物中心在破钞和筹谋上有很大的区别，农居品批发阛阓商户出入货需要有车流通说念以终结出入货和采购的便利快捷，而交易概述体和购物中心以东说念主流破钞为主，故农居品批发阛阓一层是来回辘集区域，车流和东说念主流最为繁荣。非首层及冷链仓储区是农居品批发阛阓的必备配套产业链：仓库满足商户的仓储和初加工功能终结底店上仓的筹谋模式；冷链仓储满足商户货色冷链存储需求；电商直播基地鼓舞商户的线上销售渠说念；海鲜好意思食体验是 1 层采购 2 层加工体验，促进个体破钞。农贸阛阓一层房钱单价也显赫高于其他楼层，是农贸阛阓最主要的收入起原，对农贸阛阓握续踏实运营发达着迫切作用。

2023 年度，首层已租借面积平均房钱约 224 元/㎡/月6，收入占底层金钱往日总收入的 95%；非首层已租借面积平均房钱约 41 元/㎡/月，收入占底层金钱往日总收入的 5%；冷链仓储区已坚决左券的平均房钱约 98 元/㎡/月，2023 年度已满租处于免租期未终结销售收入，2024 年度 1-3 月冷链仓储区已终结销售收入，收入占底层金钱总收入的 1%。

（1）首层

（2）非首层

笔据非首层历史出租率情况、已签约租借左券及华威农商集团招租安排等方面，评估机构赐与非首层左券期外遥远出租率为 85%.

（3）冷链仓储分区

2024 年一季度冷链仓储区收入占总收入的比率达到 1%。评估机构基于基础法式形状佃农较大的冷链仓储需求，并蚁集已签署的租借左券，赐与冷链仓储区左券期外遥远出租率为 98%。

（五）租借左券到期散布

2021-2023 年及 2024 年 1-3 月，基础法式形状濒临商户租借左券的辘集到期终结了较高的续租率，形状收益保握踏实，到期租约面积分别为 35,288.96 浅显米、6,735.92 浅显米、2,665.45 浅显米和 263.00 浅显米，续租率分别达到 90.07%、81.84%、90.42%和 100%。

（六）前十大承租方情况

规定尽调基准日，穿透看，佃农 1 承租区域对外进行分租，底层佃农分散。佃农 1 承租区域室内及室外配套区域共设有 66 个档口(其中佃农 1 私用 1 个档口)，供较遥远佃农筹谋使用，房钱按月收取，已基本满租。除档口外，设有供脱落商户来回的区域，脱落商户房钱一般逐日结算。佃农 1 房钱物业收入为固定房钱，不存在来回手续费。 

笔据佃农 1 与形状公司的租借左券，佃农 1 自 2018 年以来知道承租 3 号楼的蔬菜批发区域及邻近配套区域。该佃农租借模式为整租后分租给蔬菜批发的相干散户，该模式酿成原因：当先，佃农 1 在福州蔬菜批刊行业内具有较高的着名度，从事蔬菜行业 30 多年，领有丰富的高下流资源、筹谋提醒和阛阓瞻念察力，领有较为进修的分销渠说念，散户当日未销售的尾货不错由佃农 1 闲适处理，酿成精良的业务配合关系；其次，华威西营里农居品来回中心唯独的蔬菜批发业务由佃农 1 极度配合资伴筹谋，该业务与阛阓组成完善的居品配套关系，已酿成较强的来回粘性。因此佃农 1 通过整租时势后分租于散户合适蔬菜批发运营本性，具有较强的行业本性，已较为踏实筹谋 6 年。

（七）基础法式金钱的估值情况

笔据仲量联行（北京）房地产金钱评估谈判有限公司针对基础法式形状【2024 年 3 月31 日】的阛阓价值出具的评估论述，基础法式项策画金钱评估值为 162,780.00 万元。福州华威灵巧农居品有限公司所握有的华威西营里农居品来回中心形状金钱账面价值共计为75,926.62 万元18，与华威西营里农居品来回中心的金钱评估值 162,780.00 万元对比，评估升值率约 114.39%。

1、基础法式形状房钱水平的详情房钱水平指房钱收入及概述奇迹费收入之和，如佃农已签署左券，房钱水平为租借左券含税总金额。其中租借收入约占租借左券含税总金额的 85%。概述奇迹费收入约占租借左券含税总金额的 15%。本形状房钱增长率水平为 2.5%。

2、基础法式形状出租率的详情

3、运营本事资本用度评估参数假定

4、折现率：

报酬率为 7.25%。

三、基础法式形状现款流测算分析

假定 2024 年 4-12 月及 2025 年预测可供分配金额 100%分拨，本基金 2024 年 4-12 月和2025 年的预测净现款流分拨率（年化）分别为【6.06】%和【6.07】%。

（转自：REITs家）

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